本文摘要：简介：在写字楼及土地交易领衔海外投资数年后，中国的保险公司开始把目光改向当前火热的物流地产。

简介：在写字楼及土地交易领衔海外投资数年后，中国的保险公司开始把目光改向当前火热的物流地产。10月27日，中国平安保险(集团)股份有限公司宣告，将与美国房地产基金BlumbergInvestmentPartners(BIP)合作投资美国房地产市场，当中还包括多个物流资产。中国平安与BIP的牵头公告称之为，双方现计划投资一个价值6亿美元的资产人组，并另外物色了一批地处战略方位的物流物业项目，价值逾4亿美元。分析称之为，亚洲投资者此前热衷商业写字楼物业，但今年开始，投资者的兴趣向物流地产移往。

与此同时，在累积了数年的海外房地产投资经验后，中国保险公司的并购策略也有所转变。他们从必要投资房地产改变为投资基金以及正式成立合资公司。分析指出，通过成立合资公司，能很快熟知当地市场，并有效地提供投资涉及专业信息。

正式成立投资基金、合资企业在顺利并购西方多国房地产之后，10月27日，中国平安宣告与BIP正式成立地产合资平台，该平台初始投资人组包括多个核心市场的全新物流资产，项目价值多达6亿美元。初始投资项目主要还包括“最后一英里”物流地产，现于是以由评级较高的财富500强劲公司租给。在双方牵头公布的新闻公告中还提及，该合资企业计划持续并购优质资产，并已另外物色了一批地处战略方位的物流物业项目，项目价值逾4亿美元。SunCap地产集团(SunCapPropertyGroup)为上述地产合资平台的开发商。

双方牵头公告回应，BIP在未来不会之后为双方的合资平台主动找寻更加多投资项目，扩展平台的版图。资料表明，BIP是美国不动产基金，总部成立在科罗拉多州的丹佛市，主要投资有房地产、能源及资源等。它在研发前期风险管控及长期投资方面享有非常丰富经验，曾顺利创建多个投资平台，为合作投资方获取优质项目来源。房地产咨询机构仲量联行(JLL)早前即有预测，随着中国保险公司沦为海外房地产的大力买家，他们的购买策略将不会获得调整。

中国的投资方法不会从出售必要的房地产到投资基金和构成合资企业。因为合资企业的合作方容许公司取得在本土市场的专业知识。目前这一交易由五谷丰登集团旗下的五谷丰登信托投资有限公司继续执行，两家公司计划投资长年、优质的美国出租资产。

大部分投资集中于在纽约市、纽约大都会区、大西洋沿岸中部地区、太平洋沿岸西北地区、佛罗里达州、亚特兰大市，以及Blumberg总部所在的科罗拉多州。中国平安方面回应，此次投资标志五谷丰登集团首度进占美国物流地产市场。

早已，仲量联行国际部主任AlistairMeadows回应，五谷丰登集团转入物流业，目的在于令其其投资多样化，同时需要执着更高的投资报酬。早前，安邦保险投放20亿元并购纽约华尔道夫酒店(WaldorfAstoria)之后，业内专家早已收到警告，美国房地产市场不存在泡沫。“现在物流行业在世界范围内都很火，美国、欧洲、澳大利亚都是如此。

”Meadows说道，“我们可以看见国际投资者对物流行业的市场需求在快速增长，还包括中国、韩国的投资者，而他们之前都把眼光集中于在商业写字楼。”在中国平安的此笔交易之前，去年年底，全球物流巨头普洛斯公司(GlobalLogisticProperties)牵头新加坡政府投资公司(GICPteLtd)向美国一个仅次于物流地产人组之一的IndCor项目投资81亿美元。

布局海外房地产两年早于在两年前，中国平安之后早已著手展开海外房地产的涉及布局。2013年7月，五谷丰登集团以2.6亿英镑的价格并购伦敦地标建筑劳埃德(Lloyds)大厦，这是中国保险公司第一次跨境并购海外房地产。

今年1月22日，中国平安再度使出，耗资3.27亿英镑买下伦敦金融城南侧、座落在伦敦知名历史建筑伦敦塔的大型写字楼伦敦塔广场(TowerPlace)。紧随其后，中国平安与人寿两大保险公司宣告合力铁狮门(TishmanSpeyer)，耗资5亿美元并购了取名为“Pier4”的波士顿4号码头地产项目。

早前有分析指出，中国平安在海外的不动产投资，和其在境内投资成熟期商业地产、写字楼的资产配备属性完全一致，目的是为了取得平稳相当可观的租金报酬。有消息认为，中国平安在劳埃德大厦上的租金回报率多达10%。“投资者不大可能仅有依赖投资国内市场取得5%以上的报酬。

”仲量联行主管DavidGreen-Morgan说道，“伦敦的房地产平均值每年能有4.5%的收益”。“五谷丰登正在谋求海外多元化的投资人组，”全球律师事务所PaulHastings公司合伙人PaulGuan回应，“除了写字楼和物业，五谷丰登集团还代表客户在市区住宅项目里谋求机会投资。”事实上，好比五谷丰登集团，自国内限制对保险业的资金监管后，中国保险业过去两年内在海外的投资快速增长难以置信。这些保险公司都热衷利用海外房地产资产收益的特点，即比较较低风险、高回报和多元化的投资人组的益处。

有关保险公司投资境外的消息，这两年仍然大大。还包括安邦保险、中国人寿、阳光保险集团在内的多个中国保险公司都在伦敦、纽约、悉尼等地出售了喜来登公园酒店、高伟绅律师事务所总部等境外资产。

2014年6月，中国人寿与卡塔尔有限公司以7.95亿英镑合力购下伦敦著名的10UpperBankStreet大楼90%股权，中国人寿占到比70%。2014年10月，安邦保险19.5亿美元并购纽约华尔道夫酒店大楼。今年3月，安邦保险表示同意耗资大约4.15亿美元卖给第五大道717号大楼的办公楼部分。

险金监管更进一步放松国内保险公司以求加快海外并购步伐，与中国渐渐放开的险金监管密切相关。2012年之前，根据规定，中国保险公司无法展开海外投资。但2012年之后，中国保监会放开对险资管控。

2013年，保险公司对外投资审核标准从1亿美元提高至10亿美元，去年，商务部中止了大多数针对对外投资的审核程序。同时，根据规定保险公司可以将其总资产的30%投资在房地产或基础设施，但境外投资无法多达15%。今年3月，中国更进一步放松保险业在海外投资的规定。

国内保险公司被容许投资45个外国市场，还包括澳大利亚、德国、巴西、印度、日本，美国、英国等。研究全球资本市场的仲量联行回应，中国境外投资目前已快速增长50%,超过156亿美元，而人民币升值预计会切断这一趋势。预计中国境外投资在今年年末将不会超过200亿美元，而去年这一数字是165亿美元。

其中，写字楼和土地交易将不会是房地产投资中的重头戏，预期分别超过57亿和50亿美元。未来的潜力更加极大。仲量联行指出，与欧美的同类公司比起，中国几大保险巨头现在意味着配备了总资产的一小部分在房地产领域，这个份额只有欧美同类公司投资额的5%-15%，还包括AXA和Prudential。这样的情况中国保险业并非孤例。

事实上，亚洲多家保险巨头在房地产投资上份额都并不大。以日本仅次于的保险公司日本邮政为事例，仲量联行预计其掌控下的资产多达1万亿，但完全没分毫必要投资在房地产。据英国咨询公司莱坊国际统计资料，截至去年8月，中国保险行业总资产约人民币9.5万亿元。

“如果这些中国保险公司拿走15%的资产投资房地产，他们在未来10、15到20年间，将需要投资2400亿元在房地产市场，”DavidGreen-Morgan回应，“他们将不会迅速沦为世界上仅次于的机构投资者”。据仲量联行的长年预测，这2400亿美元的巨额保险资金，即使只有一小部分最后确实转入境外房地产市场，也相当可观。

尽管人民币目前面对升值风险，但未影响这些保险业巨头对海外的投资。人民币如果更进一步升值，将使境外并购更为便宜。“我们还并未看到中国买家因为人民币升值而对房地产投资兴趣上升，”仲量联行国际资本组负责人AlistairMeadows回应。

“如果有影响的，人民币升值可能会令其境外投资有所加快。”他指出，中国买家们在世界范围内依然活跃。

在过去2年，美国、英国、澳大利亚这三个国家依然是中国资本的选用投资目的地。中国全部海外房地产投资的70%都集中于在这三个国家。

其中，纽约、伦敦和悉尼占到比仅次于。“对于高端地产项目来说，现在几乎是一个卖方市场。

”DavidGreen-Morgan称之为，新的投资者已推展了国际大城市房价持续走高。据彭博报导，随着中国人寿保险、平安保险等中国企业增大并购力度，累计到去年，伦敦与曼哈顿市中心办公用地已分别下跌了15%与11%。

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